同花配广州土拍市场火热：新政细则落地，首宗成交地块溢价率26.5%

　　广州成为继北京、上海之后第三个落地商品住房销售制度改革细则的一线城市。

　　9月30日，《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局国家金融监督管理总局广东监管局关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（穗建房产〔2026〕599号）正式印发实施。

　　该细则对标北京、上海等地政策框架，设置清晰的新老划断机制，并在土地出让价款分期缴纳方面推出免息等支持举措。在此基础上，广州结合本地市场实际，在现房销售备案管理、项目分期分栋开发、新旧政策预售衔接、优化审批服务等环节设置更具实操性的弹性安排，为相关项目预留合理过渡与统筹空间，兼顾购房群众权益保障与房企正常周转需求。

　　广州通过该政策从商品房销售管理、资金全流程监管、交付标准管控等多维度综合施策，进一步筑牢购房者合法权益保障防线，引导开发企业聚焦产品品质提升与服务优化，持续规范房地产市场秩序，稳定行业发展预期。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，广州细则在总体框架上与京沪保持高度一致，均强调封顶预售、优先现房销售及资金闭环监管，但在现房定金比例、分户土地抵押、分期规划许可等配套制度上体现了显著的本地化特征。在现房销售定金比例方面，广州将其设定为“不得高于房屋总价5%”，高于北京的1%和上海的3%。

　　不过，严跃进指出，这一差异不宜被过度解读。实际收取比例都不高，更多是要明确一种现房买卖的关系。广州细则中最具差异化价值的制度安排，在于探索分户国有建设用地使用权设定抵押，以及支持项目分期分栋办理建设工程规划许可。这两项制度将在销售制度收紧的背景下，为开发企业提供可行的融资替代路径。

　　今年以来，广州优质居住地块持续受到各大央企、地方国企、民企青睐，多宗地块实现良性溢价成交。国家“828”新政发布至今，土地市场仍然保持强劲活力。

　　广州8月单月全市一手房网签面积同比增长15.6%，前8个月累计网签成交同比增长7.7%。实施文件提出推行主办银行制度、加大融资支持等举措，全面完善房地产信贷管理，推动开发融资从“主体信用”向“项目信用”转变，可以推动企业合理确定开发经营规模和节奏。

　　实施细则落地当日，海珠琶洲南区核心地块HZ0305401-CZTB更是竞价热度高涨，吸引了保利发展、越秀地产、珠实地产、广州城投等4家企业参与竞拍，历经41轮竞价，以38.1687亿元成交，溢价率为26.5%，成交楼面地价55385元/平方米，折合可售楼面地价57061元/平方米，由保利发展竞得。

　　细则落地当日，核心区位地块高溢价成交，印证了广州核心区域土地稀缺价值。

　　竞拍地块位于琶洲南区，是琶洲核心功能跨越黄埔涌向南拓展的重要承载空间。周边汇聚琶洲互联网创新集聚区、广交会展馆、广州国际金融城等城市级功能平台。琶洲南区与琶洲岛隔涌相望，是琶洲产业与城市功能外溢的首站承接地，助力推动琶洲由“岛”向“城”纵深发展。随着片区开发不断拓展完善，地块将成为连接琶洲产业核心与南部宜居空间的重要人居节点。

　　琶洲已形成以互联网、数字经济、人工智能、会展贸易为代表的产业集群，汇聚众多总部企业和创新平台。琶洲南区目前已有约43.7万平方米产业空间启动建设，将进一步聚焦会展新业态、数字贸易和互联网创新产业，持续增强产业承载能力，不断吸引大批高素质产业人口安家落户。地块将为产业价值高度集聚的琶洲板块再添优质居住载体，与其他周边优质项目协同构建琶洲南区未来社区居住组团，承接产业人才居住需求，促进产城融合。

　　地块采用2.2的适中容积率，为舒展的建筑布局与通透的园林尺度预留充足空间，落实“四好”建设要求。地块内部设置南北向公共开放景观廊道，并串联北侧黄埔涌绿道与南侧赤沙涌规划超级绿链，衔接片区慢行系统，构建连续贯通的蓝绿生态网络。同时，地块采用公建化立面呼应琶洲CBD城市风貌，推动自然生态、数字产业与日常生活融合。

　　片区距11号线、12号线交汇的赤沙地铁站直线距离约700米，周边新滘东路、科韵南路等城市主干路构成骨干路网，可便捷联系琶洲核心区、金融城、珠江新城等广州重点功能片区。片区的内部道路、跨涌桥梁及轨道接驳体系等交通配套正在持续完善。地块邻近的暨大港澳子弟学校，提供优质高端教育资源，助力片区形成国际化教育氛围。随着基础设施和公共服务逐步完善，琶洲南区将加快形成宜居、宜业、宜游的复合型城市片区。